TIPS VOOR BEZIT OP BALI 
Wie eenmaal op Bali is geweest, raakt al snel ‘verkocht’ aan het klimaat, de cultuur, de natuur en de gemoedelijke gastvrijheid van de bewoners van dit paradijselijk eiland. Zodra de thuisreis aanvangt, worden vaak al plannen gemaakt voor een volgende vakantie, als het kan liefst twee keer per jaar. Je komt regelmatig Nederlanders tegen die de stap hebben genomen om op hun geliefde Bali een stukje grond en een huisje te kopen of te huren, voor vakantie, overwinteren, of om er voorgoed te gaan wonen, genietend van hun oude dag of om er een hotelletje te beginnen. Wie droomt daar ook niet van?
Staat je situatie het toe, dan worden die dromen al snel plannen, en je probeert die plannen te verwezenlijken. Wordt het huren of kopen? Als je besluit te kopen, wordt het dan grond met een bestaand huis, of kun je beter nieuw laten bouwen? Hoe weet je of je niet te veel betaalt? Hoe kun je weten of je geen kat in de zak koopt? Hoe zit het met onroerend goed wetten en belastingen in Indonesië? Waar moet je allemaal op letten? Hoe kom je aan een langdurende visum? Er duiken genoeg vragen op die eerst beantwoord moeten worden, om te voorkomen dat je droom later een nachtmerrie wordt.
Net zoals in Nederland kies je eerst tussen huren en kopen.
HUREN
Voordelen
Huren geeft je meer vrijheid wat betreft (snel) kunnen verhuizen naar een andere locatie. Een huurcontract heeft een bepaalde looptijd die kan variëren van een maand tot 30 jaar. Nadat het huurcontract is verlopen, heb je meestal de keuze om het contract te verlengen.
Nadelen
Waar je niet zeker van kunt zijn, is het huurbedrag dat de eigenaar je in rekening zal brengen voor de nieuwe huurperiode. Er bestaan in Indonesië geen wetten die huurprijzen reguleren zoals in Nederland. In de praktijk houdt dit in, dat de eigenaar van een huurhuis bij aanvang van een nieuwe contractperiode elke verhoging kan en mag doorvoeren aan de huurder naar hem goeddunkt, iets wat niet zelden gebeurt, vooral daar waar de huurder heeft geïnvesteerd in verbeteringen aan de huurwoning, die in de ogen van de eigenaar de woning meer waard maken.
Huurcontracten, vooral voor kortere periodes, bestaan meestal uit een kwitantie waarop huurbedrag, aanvangsdatum en huurperiode staat vermeld, ondertekend door de verhuurder en de huurder. Deze kwitantie dient te zijn voorzien van een speciaal zegel, de zogenaamde ‘Meterai Tempel’, waar de handtekening deels overheen dient te lopen. Deze zegels zijn verkrijgbaar op alle postkantoren a 6,000 rupiah per stuk. Kwitanties die van een dergelijk zegel zijn voorzien, worden wettelijk geaccepteerd als contract.
Wil je meer zekerheid, dan is het een goed idee om alle afspraken die je met de verhuurder maakt, op een bindende manier door een notaris te laten vastleggen.
Zoals ook in het geval van kopen, die je bij huren na te gaan of degene die een huis te huur aanbiedt ook daadwerkelijk de eigenaar is, c.q. gemachtigd is om voor de eigenaar op te treden. Je dient dan de naam op het eigendomsbewijs (sertipikat Hak Milik) te controleren en te vergelijken met het persoonsbewijs (KTP) van degene die het huis te huur aanbiedt. Indien je met een gemachtigde te maken hebt, dient er een machtiging (Surat Kuasa) te worden overlegd die door zowel de eigenaar als de gemachtigde is ondertekend, inclusief de nummers van de persoonsbewijzen. Verzuim je deze controle te doen, en blijkt later het huis te zijn verhuurd door iemand anders dan de eigenaar of een officieel gemachtigde (ook al is diegene familie van de eigenaar), dan kan de huur door de echte eigenaar worden opgezegd. Je geld ben je dan kwijt.
KOPEN
INDONESISCHE ONROEREND GOED WET
Vooralsnog is het buitenlandse privé-personen niet toegestaan om onroerend goed te bezitten in Indonesië. Alle onroerend goed dient te zijn geregistreerd op naam van een Indonesische ingezetene. Dit houdt per definitie in, dat je een betrouwbare naamgever nodig hebt voor het eigendomsbewijs, het Sertipikat Hak Milik. De kans is groot dat deze situatie in de toekomst ten gunste van de buitenlandse investeerder zal veranderen. Er is hiervoor al een wetsvoorstel ingediend.
KOOPCONSTRUCTIES DIE JE ZEKERHEDEN BIEDEN
Om je belangen, als investeerder, veilig te stellen, dien je een koopconstructie aan te gaan die je belangen zo goed mogelijk beschermt.
Alle koop/verkoop overeenkomsten dienen te zijn opgesteld in de Indonesische (juridische) taal.
In zo’n constructie dient, onder andere, te zijn opgenomen dat:
- de investeerder aan de naamgever geld heeft geleend om het object te kopen en
- dat het geleende geld door de naamgever voor dit doel is gebruikt.
- er dient een waterdichte machtiging te zijn waarin de naamgever alle rechten met betrekking tot het object aan de investeerder afstaat.
- er dient te zijn geregeld dat de investeerder het recht heeft om het land te bebouwen (Hak Bangunan), te gebruiken (Hak Pakai), en later eventueel te verhuren of in delen te verkopen (van belang als je een stuk land als project wilt verkavelen en verkopen)
- er dient te zijn opgenomen dat de naamgever alle medewerking verleent om de belangen van de investeerder te behartigen (van belang om een Hak Milik op te kunnen delen in kleinere Hak Miliks)
- er dient te zijn opgenomen dat, zodra de wet ten gunste van de geldschieter wordt aangepast, de naamgeving op het Hak Milik kan worden overgezet op naam van de geldschieter
Bovengenoemde clausules betreffen de belangrijkste zaken die geregeld dienen te zijn.
EIGENDOMSBEWIJS (HAK MILIK)
Zoals onder HUREN al genoemd, het controleren van het eigendomsbewijs, de Sertipikat Hak Milik, is van het allergrootste belang. Op dit gebied kan veel misgaan.
De belangrijkste zaken die met betrekking tot het eigendomsbewijs moeten worden gecontroleerd zijn:
Voordat je tot een transactie overgaat, dien je je ervan te vergewissen dat het originele exemplaar van de Hak Milik inderdaad het echte origineel is. Soms gebeurt het dat er meerdere originelen in omloop zijn, die stuk voor stuk kunnen worden gebruikt bij (onofficiële) transacties. Een dergelijke controle kan door een betrouwbare notaris worden uitgevoerd.
Je moet nagaan of degene die het land te koop aanbiedt, de eigenaar of diens gemachtigde is. De naam op het Hak Milik dient overeen te komen met het persoonsbewijs van de verkoper, en in geval van een gemachtigde dient er een officiële machtiging (Surat Kuasa) te bestaan.
Indien in de Hak Milik meerdere namen worden genoemd, heb je met meerdere eigenaren te maken (bijvoorbeeld vier broers kunnen eigenaar van een stuk grond zijn). Je kunt pas tot transactie overgaan als alle eigenaars officieel toestemming hebben gegeven voor de verkoop. Indien de eigenaar is overleden, heb je vier additionele documenten nodig, alvorens tot een transactie kan worden overgegaan.
Je dient te controleren of het land, genoemd in de Hak Milik, mag worden gebruikt voor bebouwing en gebruik.
Je dient te controleren of er geen schulden op het object rusten.
Een aantal controles zou je zelf kunnen doen, voor andere heb je de hulp van een notaris nodig. Niet alle notarissen zijn te vertrouwen, er zijn er die gemene zaak met (vermeende) eigenaren maken en slechts op geld uit zijn in plaats van de belangen van een investeerder te behartigen.
BOUWEN
Koop je een stuk grond met de bedoeling om er een huis of villa op te laten bouwen, dan moet je op zoek naar een architect en een bouwer. Ook hier wil je weten of je met vaklui te maken hebt, die volgens afspraak zullen leveren wat je ervan verwacht. Ook op dit gebied kan een en ander misgaan. Ga je op zoek naar een bouwer en je vraagt offertes, dat ben je geneigd om voor diegene te kiezen die het goedkoopst en het snelst is. Goedkoop blijkt echter maar al te vaak duurkoop in Bali. Er bestaan geen bouwwetten of verplichte middenstandsdiploma’s. Iedereen kan en mag zich voordoen als architect of bouwer, zonder echt gedegen kennis van zaken te hebben. Het resultaat is dan vaak een huis van zwakke constructie, een bouwduur van ettelijke malen de afgesproken tijd, en een uiteindelijke rekening die hoger is dan afgesproken.
Ook hier geldt: laat je adviseren. Heb je contact met een bouwer, die een bepaald type villa aanbiedt welke je aanstaat, vraag dan om een reeds gerealiseerde villa te bezichtigen. Betaal (zoals in Nederland) in termijnen en via de rekening van een notaris. Gebruikelijk is 50% bij aanvang van de bouw, 40% zodra de bouw is voltooid, en 10% bij de overhandiging van de sleutel.
OP EIGEN KRACHT OF VIA EEN BEMIDDELAAR
Besluit je om alles door een bemiddelaar (makelaar of adviesbureau) te laten regelen, dan hoef je je geen zorgen te maken dat er iets mis zal gaan. Je betaalt weliswaar wat meer, maar je hebt dan wel de zekerheid dat je droom niet op een nachtmerrie zal uitlopen. Ga wel na of je met een officiële (wettelijk toegestane) instantie te maken hebt. Dat is het geval als je met een CV, PT of PMA organisatie te maken hebt.
Besluit je om op eigen kracht alles uit te zoeken en te regelen, zelf een betrouwbare naamgever, een betrouwbare notaris, en eventueel een betrouwbare bouwer te vinden, en zelf de voor jou meest geschikte koopconstructie te zoeken, houdt er dan rekening mee dat het uitzoeken en regelen van genoemde zaken en het (laten) opstellen van de koopconstructie je veel tijd gaat kosten, niet zelden enkele maanden. Ken je buitenlanders met ervaring op dit gebied, laat je dan door hen adviseren. Ga niet over een nacht ijs, neem nooit overhaaste besluiten op basis van vertrouwen in een vriendelijk overkomende naamgever of notaris. Vertrouwen biedt je geen enkele garantie. Het gebeurt regelmatig dat bezit verloren raakt aan een naamgever wiens vriendelijke behulpzaamheid achteraf een façade blijkt te zijn geweest.
Een Engelstalige link over onroerend goed wetten en de mogelijkheid om als buitenlander via een PMA grond te kunnen bezitten is te vinden op: http://www.baliproperties.com/foreign.html
